2021年樓市政策頻出的武漢再出調(diào)控新政，對(duì)限購(gòu)政策打補(bǔ)丁。

7月28日，武漢市住房保障房管局發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作的通知(征求意見(jiàn)稿)(下稱(chēng)“通知”)。

通知提及，在武漢購(gòu)房需先申請(qǐng)購(gòu)房資格領(lǐng)取“房票”，“房票”有效期為60天。購(gòu)房者可在有效期內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房登記，但一張房票一次只能登記一個(gè)樓盤(pán)，登記一次后即時(shí)鎖定，不能再去別的樓盤(pán)登記。等到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果自動(dòng)解除鎖定。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，武漢此次的升級(jí)調(diào)控政策并非新政，而是針對(duì)限購(gòu)政策漏洞打補(bǔ)丁。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng)，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)新房限價(jià)后，導(dǎo)致虛假登記認(rèn)購(gòu)、多頭登記認(rèn)購(gòu)現(xiàn)象普遍存在，給市場(chǎng)傳達(dá)了購(gòu)房需求旺盛，新房供不應(yīng)求的不良局面，“因而需從政策層面進(jìn)行干預(yù)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持有相同看法，其坦言，限購(gòu)時(shí)代的確存在不少漏洞，特別是部分熱點(diǎn)項(xiàng)目，可能會(huì)通過(guò)無(wú)購(gòu)房者資格登記，購(gòu)房者多項(xiàng)目重復(fù)登記，造成人為的虛假過(guò)熱，影響市場(chǎng)穩(wěn)定。

并非新政

7月28日，武漢房管局發(fā)布通知。通知內(nèi)容顯示，在武漢限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房的意向購(gòu)房人需申請(qǐng)購(gòu)房資格。

購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果自出具之日起60日內(nèi)有效，這期間意向購(gòu)房人可憑有效的認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行購(gòu)房意向登記和合同網(wǎng)簽備案，認(rèn)定結(jié)果逾期未使用的則將自動(dòng)失效。

開(kāi)發(fā)商則需在新房預(yù)(現(xiàn))售方案?jìng)浒竿瓿珊笸ㄟ^(guò)相關(guān)系統(tǒng)驗(yàn)證意向購(gòu)房人的購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果，并進(jìn)行購(gòu)房登記。未取得購(gòu)房資格的，開(kāi)發(fā)商不得向其銷(xiāo)售房屋。

購(gòu)房登記完成后，購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果即時(shí)鎖定，鎖定期間不得再次進(jìn)行購(gòu)房登記。開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果自動(dòng)解除鎖定。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)通過(guò)相關(guān)平臺(tái)驗(yàn)證意向購(gòu)房人的購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果并進(jìn)行存量房網(wǎng)上簽約。未取得購(gòu)房資格的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向其提供網(wǎng)上簽約服務(wù)。

除多個(gè)端口嚴(yán)控購(gòu)房資格外，通知還明確將嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。

對(duì)于違反上述規(guī)定的開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將責(zé)令限期整改并記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案;若有房地產(chǎn)從業(yè)人員協(xié)助意向購(gòu)房人以不正當(dāng)手段獲得購(gòu)房資格的，也將會(huì)被記入信用檔案、罰款、被行業(yè)協(xié)會(huì)列入“黑名單”。

同時(shí)，違規(guī)的購(gòu)房者也將面臨處罰。不僅會(huì)被取消家庭本次購(gòu)房資格，還會(huì)被列入房屋交易不誠(chéng)信人員黑名單，一年內(nèi)不予受理家庭購(gòu)房資格申請(qǐng)。

“本次的政策主要從前端有效需求篩查及后端違規(guī)處罰兩個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行管理。”李宇嘉在采訪(fǎng)中向記者表示，武漢對(duì)于新房市場(chǎng)銷(xiāo)售的房票管理和相關(guān)配套制度，既是精細(xì)化的市場(chǎng)調(diào)控，也是市場(chǎng)秩序管理長(zhǎng)效機(jī)制的重要體現(xiàn)。

但其指出，憑“票”購(gòu)房或?qū)徍速?gòu)房資格后才能購(gòu)房并非新政。在此之前，深圳、成都、上海等城市都已采取了類(lèi)似的政策。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也直言，“武漢的‘房票’就是購(gòu)房資格證明，類(lèi)似的政策在其他很多城市都有推行。”

《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，2020年1月起，武漢商品房銷(xiāo)售開(kāi)始實(shí)行房票制，意向購(gòu)房者可通過(guò)武漢市房管局官網(wǎng)，申請(qǐng)帶有編號(hào)、二維碼等信息的房票，開(kāi)發(fā)商憑房票受理購(gòu)房者的意向登記。

今年5月，武漢發(fā)布《關(guān)于在東湖高新區(qū)首次開(kāi)展商品住房項(xiàng)目集中銷(xiāo)售的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱(chēng)“《意見(jiàn)》”)，光谷7個(gè)樓盤(pán)的1000多套商品住房集中于5月29日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，為武漢市首次試水商品住房集中銷(xiāo)售。

同時(shí)，《意見(jiàn)》規(guī)定，同一購(gòu)房資格不得在不同項(xiàng)目辦理意向登記。彼時(shí)，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，此舉有利于緩解區(qū)域緊張的供需關(guān)系，緩解購(gòu)房者多頭登記造成的“缺房”恐慌，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

影響幾何?

盡管并非新政，但此次調(diào)控加碼依然對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極作用。

在中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生看來(lái)，“房票”是一種監(jiān)管市場(chǎng)的工具或手段，主要是由于部分意向購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格，“這部分購(gòu)房者在聽(tīng)從房地產(chǎn)從業(yè)人員的建議交錢(qián)后，不僅無(wú)法交易，購(gòu)房款也遲遲未退，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。”

高院生還稱(chēng)，“房票”是一種登記在冊(cè)的憑證，可追溯可監(jiān)管，同一時(shí)段只能登記一個(gè)樓盤(pán)，能夠有效擠壓市場(chǎng)的泡沫。

億翰智庫(kù)也認(rèn)為，該政策意在保障剛需，通過(guò)防止1個(gè)人登記多個(gè)盤(pán)的方式提高購(gòu)房者買(mǎi)到房子的概率，擠干多頭登記的水分。其預(yù)計(jì)，因多頭登記造成的項(xiàng)目搶購(gòu)情況會(huì)得到有效控制，市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降。

2021年以來(lái)，武漢樓市持續(xù)上行，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的局勢(shì)，且新房備案價(jià)格持續(xù)上漲，引起二手房市場(chǎng)火熱。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，從2020年5月開(kāi)始，武漢新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月上漲，二手房從2021年1月開(kāi)始已連續(xù)6個(gè)月上漲。

2021年6月，武漢新房?jī)r(jià)格同比上漲6.7%(5月該指標(biāo)為7.3%)，已超過(guò)武漢市房管局在年初提出的“2021年確保新建商品住房和二手住房同比價(jià)格指數(shù)原則上不超過(guò)5%”的設(shè)想。

盡管對(duì)樓市有降溫功效，但宋紅衛(wèi)仍向記者強(qiáng)調(diào)，該政策僅僅對(duì)于新房項(xiàng)目有效，“這個(gè)方面應(yīng)該效仿上海，對(duì)于同時(shí)購(gòu)買(mǎi)新房和二手房的情況也有限制。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，武漢將“房票”的概念引入到樓盤(pán)認(rèn)籌登記過(guò)程中頗具創(chuàng)新意義。

其稱(chēng)，過(guò)去“房票”的使用主要與動(dòng)拆遷、安置房等有一定的關(guān)系。過(guò)去在棚改等過(guò)程中，通過(guò)給予動(dòng)拆遷戶(hù)“房票”的形式減少直接現(xiàn)金給付的壓力，同時(shí)利用“房票”也可以促進(jìn)相關(guān)房屋的去庫(kù)存。

武漢此次的“房票”制度，能夠更好地管控“單次認(rèn)籌多個(gè)樓盤(pán)”的現(xiàn)象，真正促進(jìn)認(rèn)籌行為的規(guī)范，也在很大程度上促進(jìn)了一些熱點(diǎn)樓盤(pán)的降溫。

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷，多部委針對(duì)樓市密集發(fā)聲。

7月23日，住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》。通知提出將力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

該通知進(jìn)一步加大了業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年樓市調(diào)控從嚴(yán)、從緊的預(yù)期，在政策落地后的48小時(shí)內(nèi)，多地就樓市調(diào)控發(fā)布新的舉措。

在億翰智庫(kù)看來(lái)，武漢此次嚴(yán)查購(gòu)房資格便是對(duì)八部委房地產(chǎn)市場(chǎng)整治的落地推進(jìn)。

其認(rèn)為，在政策不斷加碼的當(dāng)下，江城房企需從兩方面做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備：一是穩(wěn)定現(xiàn)金流，強(qiáng)化資金端去杠桿意識(shí);二是從武漢近期頒布政策入手，嚴(yán)格按照規(guī)章進(jìn)行整改，升級(jí)房地產(chǎn)規(guī)范性。

關(guān)鍵詞： 武漢 調(diào)控新政 限購(gòu) 政策