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二手房抵押貸款怎么辦理？

來源：房產(chǎn)超市網(wǎng) 時間：2022-04-06 11:24:14

二手房抵押貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。

二手房抵押貸款要求貸款人18-65周歲，是具備完全民事行為能力的自然人;且具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好。

買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產(chǎn)評估——銀行審批——房產(chǎn)過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效后，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔(dān)保

(1)購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同

(2)符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料

買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。

(3)評估

購買二手房，買房需要對房產(chǎn)進行評估。買方需要找評估公司進行房產(chǎn)評估。然后銀行根據(jù)房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，并且作為放貸依據(jù)。

銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構(gòu)進行房屋評估。

根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費。

(4)貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款

銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

(5)買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù);

審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。

買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

(6)與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同;買賣雙方將過戶后的房屋權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)。

(7)借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金。借款人按月還款。

(8) 借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。

二手房抵押貸款要注意房屋竣工年代與貸款年限

房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限長為20年。

二手房抵押貸款要注意貸款銀行的選擇

現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，尤其是330房貸新政之后，每家銀行執(zhí)行的首套房和二套房低首付比例均有所不同，對能夠享受低首付比例的人群的要求也有諸多不同，借款人應(yīng)當綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度、是否能否享受更低首付等情況來加以考慮。

二手房抵押貸款注意評估價與高貸款額

在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的高貸款額度。

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