在大家對(duì)市場(chǎng)還停留在“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”階段，龍崗項(xiàng)目打響逆市漲價(jià)第一槍，成為深圳今年第三個(gè)反降價(jià)內(nèi)卷的片區(qū)。

第一個(gè)是南山前海，開發(fā)商公開聲明不玩降價(jià)的套路，第二個(gè)是光明開發(fā)商未開盤就承諾“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”。

現(xiàn)在輪到龍崗的大運(yùn)和坂田跟進(jìn)，頤安THE TOWN樂城二期和坂田某項(xiàng)目相繼發(fā)布收回折扣優(yōu)惠或漲價(jià)的消息。

前者聲明針對(duì)頤安集團(tuán)將在12月13日正式收回深莞片區(qū)99折優(yōu)惠政策;后者則聲明自2022年12月13日起所有在售房源價(jià)格上調(diào)4%。

但逆勢(shì)硬氣營(yíng)銷真的會(huì)奏效嗎?

只能說，抱團(tuán)取暖沒什么問題，反降價(jià)內(nèi)卷也沒什么毛病，但真的太自信了。

先說說為什么開發(fā)商這時(shí)候事出反常，逆勢(shì)漲價(jià)。

一方面，惡性降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)不是長(zhǎng)久之計(jì)。

你降一萬，我便降十萬甚至百萬的做法，如同禿鷲互啄，互相傷害。對(duì)開發(fā)商來說，甚至還會(huì)反噬到同品牌的未開盤項(xiàng)目。

如果有一個(gè)項(xiàng)目給出了折扣，甚至是超出市場(chǎng)底線和預(yù)期的折扣，那么市場(chǎng)便會(huì)期待，同品牌的其他項(xiàng)目也能給出相應(yīng)的優(yōu)惠，跟進(jìn)相同的優(yōu)惠力度。

一旦項(xiàng)目沒有優(yōu)惠沒有折扣，準(zhǔn)業(yè)主就會(huì)不買賬，就會(huì)生出質(zhì)疑。

對(duì)開發(fā)商來說，不僅錢沒掙到，還壞了口碑，壞了行規(guī)。

另一方面，市場(chǎng)在大力鼓吹二手房回暖，開發(fā)商也剛好趁勢(shì)調(diào)整營(yíng)銷策略。

11月深圳二手住宅成交了2168套，比上個(gè)月增長(zhǎng)25%。

市場(chǎng)不少人覺得這是止跌反彈，是回暖的信號(hào)。

但更大的原因是二手房的價(jià)格便宜到位了，是新房失去倒掛是購(gòu)買力暫時(shí)回流二手房的表現(xiàn)。

在樂有家的成交數(shù)據(jù)中顯示，有43%的房源成交價(jià)是低于指導(dǎo)價(jià)的了，低于指導(dǎo)價(jià)成交的房源比例相比8月差不多翻了一倍。

還有42%的房源成交只比指導(dǎo)價(jià)高0-10%。

這就意味著，跌價(jià)的范圍更大，勢(shì)頭更明顯了。

該降價(jià)的依舊在降，還比之前降得更多。

不過要知道，一二手房成交的總套數(shù)依舊是維持在5000套左右的水平，和前10個(gè)月變動(dòng)差距并不明顯。

這說明市場(chǎng)總體的購(gòu)買力并沒有復(fù)蘇，只是在5000套總量中，一二手房的購(gòu)買力在互相流動(dòng)，原本要購(gòu)買新房的人被低價(jià)的二手房吸引。

所以至少新房和二手房成交的總量相比過去幾個(gè)月有所增加，才能說明市場(chǎng)真正是回暖了。

再加上人才安居房的分流，說普通住宅市場(chǎng)回暖還為時(shí)尚早。

至少還需要更多一點(diǎn)的市場(chǎng)行為表現(xiàn)疊加才能說明真正的回暖。

所以對(duì)開發(fā)商來說，不一定是春江水暖鴨先知，而是與其降價(jià)互相傷害，吃力不討好，不如干脆就不促銷了，也正好反手饑餓營(yíng)銷一波，制造漲價(jià)焦慮，把漲價(jià)的熱氣傳導(dǎo)到每一位同行，順應(yīng)市場(chǎng)的造勢(shì)。

不得不說，降價(jià)的盡頭是開發(fā)商開始抱團(tuán)取暖，盡量保住同行們的臉面。

逆勢(shì)漲價(jià)會(huì)有什么影響?

前面已經(jīng)說了，降價(jià)還在繼續(xù)，而且降幅有進(jìn)一步擴(kuò)大的跡象。

這種時(shí)候反內(nèi)卷收回折扣不僅不會(huì)起到促去化的效果，甚至還有可能讓項(xiàng)目成為區(qū)域清盤最難的項(xiàng)目。

特別是龍崗區(qū)域，頤安把THE TOWN樂城二期的優(yōu)惠回收，營(yíng)銷影響效果反而是不太樂觀的。

龍崗市場(chǎng)現(xiàn)在是什么環(huán)境，什么情況?

只能說，頤安還沒有把屁股擺正。

首先是存量盤比想象的多得多了。

不僅光明多，龍崗也多。

深圳市存量住宅用地項(xiàng)目清單中，光明有89個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開盤71個(gè)項(xiàng)目，還有18個(gè)確定的存量商品住宅項(xiàng)目未入市。

龍崗也有127個(gè)，剩余約27個(gè)項(xiàng)住宅項(xiàng)目。

而且龍崗和光明都是供應(yīng)大戶，這兩個(gè)地方還有很多地塊可以逐年供應(yīng)。

足夠深圳再持續(xù)賣個(gè)兩三年，甚至更久。

加上13號(hào)線未來開通，在價(jià)格等級(jí)差不多的情況下，大家肯定首選西部的光明。

目前龍崗最核心的片區(qū)大運(yùn)片區(qū)，對(duì)手盤的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段。

存量項(xiàng)目如仁恒四季雅園(已開盤)，備案均價(jià)5.53萬/平，今年開盤推出931套住宅，截至12月9日，網(wǎng)簽備案也僅63套住宅。

項(xiàng)目距離深鐵G01063-0264直線距離大約770米。

而接下來還會(huì)有以下幾個(gè)項(xiàng)目待入市：

深圳頤安雍悅?cè)A府(樂城二期)，5.41萬/平

深鐵G01063-0264，限價(jià)5.08萬/平

頤安都會(huì)中央4期，備案均價(jià)5.56萬/平

深業(yè)泰然+深鐵G01048-0153限價(jià)5.24萬/平

信義御元山居

美域藍(lán)灣花園

星龍園價(jià)格參考頤安都會(huì)中央4期

這幾個(gè)項(xiàng)目距離相隔并不算遠(yuǎn)。

目前雖然頤安將會(huì)在12月13日回收折扣優(yōu)惠，但頤安THE TOWN樂城二期本身折扣就不明顯，之前給出的是99折。

開盤均價(jià)5.41萬/平，約等于每平只便宜了541塊，折扣和不折扣的差距并不大。

對(duì)購(gòu)房者來說，附近有地鐵上蓋的深鐵G01063-0264限價(jià)5.08萬/平，價(jià)格既沒有優(yōu)勢(shì)，地段也不如深鐵位置好。

開盤到現(xiàn)在460套住宅，截至今天也僅備案237套，剩余將近一半的房源。

而且雖然說頤安都會(huì)中央4期去年入市，備案均價(jià)約5.56萬/平，最低入圍積分39.2分，開盤售罄，但仍然有6套房源處于首次備案的狀態(tài)。

說明，即使是龍崗大運(yùn)的明星樓盤，也沒辦法在更好的市場(chǎng)做到0清盤。

其次二手房的價(jià)格標(biāo)桿頤安都會(huì)中央已經(jīng)跳水。

2021年4月6日，大運(yùn)頤安都會(huì)中央2期，有一88平廳出陽臺(tái)戶型，以總價(jià)707萬成交了，單價(jià)破8萬/平。

2021年今年2月，一套同樣廳出陽臺(tái)的約88平戶型成交單價(jià)才約7.38萬/平，總價(jià)656萬。

但2022年8月12日同戶型面積成交，總價(jià)只有480萬，單價(jià)跌到5.39萬/平。

更慘的是，頤安都會(huì)中央二期2015年開盤，五百多套房源備案均價(jià)就已經(jīng)是5萬+/平。

甚至有個(gè)別戶型單價(jià)高達(dá)7萬+/平。

來源：深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案系統(tǒng)

而一期方面也好不到哪里去。

2020年7月10日一套88平房源成交，成交高峰總價(jià)去到485萬，而同戶型面積房源2022年9月18日成交總價(jià)跌到458.5萬，成交單價(jià)由5.51跌到5.2萬/平。

所以目前頤安都會(huì)中央一二期的價(jià)格成交單價(jià)都維持在5萬出頭一平，幾乎接近5.2萬/平的指導(dǎo)價(jià)。

對(duì)早期業(yè)主來說，當(dāng)年以自住為主的比例是最大的，相信絕大部分仍然還是一手業(yè)主，不少不僅沒有蹭到2018年深圳大牛市的風(fēng)口，也沒有吃到2020年—2021年的牛市行情紅利。

如今新房限價(jià)，備案更低了，業(yè)主們只能“愿賭服輸”。

頤安都會(huì)中央是龍崗大運(yùn)的龍頭盤，如今也崩得不成樣，7年不僅沒賺什么錢(除了少數(shù)高位出手的業(yè)主)，三四期的備案也更高，限售年限也還沒有結(jié)束，就更不用說了。

這樣的市場(chǎng)價(jià)，頤安樂城二期反而把折扣優(yōu)惠回收，你們猜，大家還會(huì)不會(huì)買頤安接下來的新房賬?

相信是在沒有倒掛的情況下，加上備案價(jià)也和7年前相差不大，準(zhǔn)業(yè)主們會(huì)選哪個(gè)項(xiàng)目，自然一目了然。

所以開發(fā)商還是盡量看清市場(chǎng)的形勢(shì)，強(qiáng)行逆市操作，很有可能就是別人悄默默清盤回款，只有你依舊在死守。

為了跟風(fēng)營(yíng)銷，到底值不值得?

而且樂城二期，位置屬于橫崗地段了，大運(yùn)的規(guī)劃概念輻射已經(jīng)沒那么強(qiáng)，周邊學(xué)校一般，商業(yè)配套大型綜合商業(yè)還在規(guī)劃中，除了依賴自身商業(yè)，還需要依賴周邊社區(qū)商業(yè)。

項(xiàng)目整體綜合性價(jià)比就比較一般。

所以在項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)并不突出的情況下，沒有了折扣，可以想象清盤的窘境了。

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