1月4日下午5點左右，融創(chuàng)員工幾乎用同一條新聞刷屏了朋友圈——《融創(chuàng)160億元境內債券整體展期成功》。

新年的鐘聲尚余音繞梁，融創(chuàng)的利好已經給房地產的2023開了個好頭。

融創(chuàng)紓困有戲 孫宏斌乘風上岸

根據公告，融創(chuàng)總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。展期方案通過后，將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力，進一步改善整體財務狀況，為公司恢復生產經營、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。

這一公告，被視為融創(chuàng)百戰(zhàn)歸來、浴火重生的信號，融創(chuàng)也將成為2021年以來，繼富力地產、龍光集團之后第三家成功重組境內債的房企。

據鳳凰網風財訊在2022年的報道，去年11月融創(chuàng)已就存續(xù)規(guī)模約154億的全部境內債券進行展期磋商。此后，整個12月融創(chuàng)都在與投資人溝通境內債券整體展期方案。

從此次境內債券整體展期最終方案來看，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。同時，融創(chuàng)還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產作為展期償付保障，并創(chuàng)新設計了現(xiàn)金支付+小額兌付的機制，最大程度兼顧機構投資者與個人投資者利益訴求。

“苦熬過冬的融創(chuàng)能夠順利上岸，確實是趕上了政策風向的轉變”，這是多位業(yè)內分析人士的共識。

先是去年11月，金融監(jiān)管部門密集出臺針對房地產行業(yè)的支持政策，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(“金融16條”)。隨后，證監(jiān)會出臺資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，信貸、債券、股權政策“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境逐步改善。

此外，2023年開年后的第一條地產政策更加加強了市場對融創(chuàng)今年能夠上岸的信心。

1月4日，鳳凰網風財訊了解到，決策層正計劃加大支持力度，助力一批被視為具有系統(tǒng)重要性的開發(fā)商度過流動性危機，以避免行業(yè)整體出現(xiàn)硬著陸風險。

據不愿具名的知情人士稱，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(以下簡稱“金穩(wěn)委”)上周指導證券業(yè)和銀行業(yè)監(jiān)管機構，就優(yōu)質房企資產負債表支持計劃，抓緊落實具體舉措。知情人士表示，優(yōu)質房企的界定標準包括審計師連續(xù)三年對財報出具無保留意見、無包括公開市場違約在內的重大不良記錄和屬于“系統(tǒng)重要性”房企等。

顯然，曾經位列中國房地產企業(yè)規(guī)模三甲的融創(chuàng)從交付體量和銷售總額都能被列入“系統(tǒng)重要性”名單之中。

如果說160億是從集團層面融創(chuàng)的投資人給它卸下了一大塊包袱，而從各地來看，融創(chuàng)近期也呈現(xiàn)多點開花之勢。

1月3日，融創(chuàng)公告稱，在附有回購權的前提下，將深圳融華置地投資有限公司51%的股權與債權轉讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。

深圳融華置地是深圳冰雪文旅城的項目公司。股轉前，融創(chuàng)持有其51%的股權，珠海華發(fā)持有其49%的股權。股轉完成后，珠海華發(fā)將持有其100%的股權。

不僅如此，融創(chuàng)位于上海、湖北武漢、陜西咸陽三地的項目獲得AMC的新增融資。

作為其中規(guī)模最大的是上海董家渡項目，融創(chuàng)1月3日在其官微宣布，上海董家渡項目融資合作首筆資金完成投放。2022年底，融創(chuàng)中國與中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行(上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行)組成的銀團、中信信托就上海董家渡項目達成融資合作，合作方將攜手對該項目注資。本次合作總規(guī)模超120億元，首筆資金已于近日完成投放。

據鳳凰網風財訊了解，董家渡項目的合作落地，與上海市黃浦區(qū)政府的支持密不可分。中國華融并購重組部聯(lián)合上海分公司、上海自貿區(qū)分公司具體推進，全面開展盡調，協(xié)同中信信托、中信泰富和中信咨詢等，為董家渡項目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”。在為公司保留核心資產的基礎上，華融公司以“股+債”方式介入紓困，聯(lián)動銀團繼續(xù)發(fā)放拆遷貸款，保障項目順利重整盤活。

此后，這種政府背書、AMC機構牽頭、多機構協(xié)同的融資模式在融創(chuàng)多項目中加速落地。去年12月下旬，東方資產與融創(chuàng)就武漢桃花源項目達成融資合作，注入33.11億元新增資金。同時，地方AMC陜西金資也與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項目達成融資合作。

就連2022年沉寂了快一年的孫宏斌近期也在媒體上公開露了臉，鬢角間多了不少白發(fā)的孫宏斌消瘦了許多，但是熟悉他的人在圖片下留言，“眼睛里還有光。”

家印被“自殺” 恒大盼“回生”

同樣在近期實現(xiàn)債券展期的房企還有恒大，有人認為這家曾經房企規(guī)模之王的倒下是整個行業(yè)暴雷的導火索。

12月28日晚間，恒大地產公告稱，恒大地產債券持有人通過《關于變更本期債券持有人會議相關時間及豁免監(jiān)票相關程序的議案》和《關于調整“15恒大03”債券本金及利息兌付安排的議案》。

這筆展期的債券規(guī)模也不小，發(fā)行規(guī)模82億元，是融創(chuàng)這次展期規(guī)模的一半。而恒大地產明面上的負債規(guī)模是融創(chuàng)一倍左右。

“恒大從上至下的核心工作現(xiàn)在都在保交樓，所有的賬和債都得先給這事讓路”，接近恒大人士向鳳凰網風財訊透露。

這一點其實已經從去年12月初許家印的“自殺”事件中已經可見一斑，他以一條在微信中要求大家“集中一切精力保交樓”的語音留言，證明了自己還活著。

根據1月1日恒大流出的內部信顯示，2022年恒大地產732個保交樓項目全面復工，全年累計交樓30.1萬套。

參考恒大此前在12月2日的保交樓會議上釋放的信息顯示，交樓30萬套應該是恒大今年的總體目標。當時許家印在內部會上表示，恒大集團1至11月實現(xiàn)交樓25.6萬套，2022年全年要力爭完成30萬套的交樓，12月份必須保質保量完成交樓4.4萬套。

雖然從全年完成情況上來看，恒大似乎已經完成了既定任務。但實際上，30萬套的保交樓計劃已經是恒大“腰斬”過的年度目標。

在新年到來之際，許老板依舊按照慣例在內部發(fā)表了全員公開信，但字里行間已經不復過去的豪言壯語，更多的則是對早日化解債務危機的期盼。

在內部信中，許家印表示：“只要全體恒大人齊心協(xié)力、永不放棄，努力拼搏、苦干實干，一步一個腳印扎實做好全面正常施工、恢復銷售、恢復經營等各方面工作，我們一定能完成保交樓任務，一定能償還各種債務、化解風險，一定能開啟涅槃重生的新篇章。”

雖然許家印對于恒大仍有信心，但回顧恒大集團在過去一年的表現(xiàn)，無論是“保交樓”還是“造車”，都只能算是在表面上完成了既定目標，距離許家印口中的“涅槃重生”，還差著不近的距離。

1月3日，中國恒大位于灣仔的總部恒大中心早前遭接管后推出招標，惟再次流標，因接獲的出價未達要求。據悉，項目于去年10月31日截標，項目估值80億至90億港元。

這幾十億只是恒大萬億負債的冰山一角，但是卻也意味著恒大離自己上岸的那一天，又遠了一些。

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